你的80歲會怎樣渡過？
養老，已經成為當下青年一代不得不開始思索的疑問。
幾年前，日本某電視臺出品了一部名為《最后安居于何處老人漂流社會》的記載片，真實顯現了日本高齡低收入老年人的生活，居無定所、四處漂流的老人們在無助和輾轉中等候逝去，反應的正是老齡化背后的種種真實社會疑問。
而在今日的中國，老齡化也正加快臨近的腳步。
跟著第七次人口普查結局的公布，中國的人口疑問，尤其是老齡化和低出生率疑問再度遭受廣泛關注。數據表明，我國人口10年來繼續維持低速增長態勢。2024年我國育齡婦女總和養育率為13%，處于較低養育程度。同時，60歲及以上人口為26402萬人，占187%，比擬2024年上升544個百分點，老齡化趨勢進一步加大。
面臨老齡化的加快到來，從頂層設計層面，2024年11月22日， 國務院發表的《國家積極應對人口老齡化中長期安排》明確提出健全以居家為根基、社區為依托、機構充分發展、醫養有機結合的多層次養老服務體系，多渠道、多領域擴大養老產品和服務供應，提拔產品和服務質量。即9073養老體系——老齡人口90%居家養老、7%社區養老、3%機構養老。
作為機構養老主要組成——保險公司養老社區比年來方興未艾，蓬勃發展。
中國保險資產控制業協會黨委書記曹德云近日表示，現在有10家保險機構投資了47個養老社區項目，床位數過份84萬個。同時，保險資金通過直接股權和間接股權投向產業方位為養老及養老產業高下游醫療、康健行業的私募股權投資基金達2340多億元。
比年來，以泰康、新華、人保等為典型的大型保險公司，在養老社區投資方面頻頻發力，保險+養老已日益成為人身險公司業務發展的主要方位。
輕重模式并行
2024年開始，多家險企陸續通過重資產、輕資產等模式參加養老社區的建設與運營中。21世紀經濟報道在采訪中獲悉，內地險企投資養老社區進程來看，重要分為三個階段。
第一階段，從無到有，2024年起，泰康、合眾、國壽等頭部險企先后到美國、日本察訪成熟養老社區運營經驗，試探養老社區建設和運營想法。2024年11月，泰康人壽率先獲得原保監會允許，拿到投資養老社區試點資格。
第二階段，在厘清投資養老社區思路之后，2024年6月開始，泰康、新華、平安、太平等險企的養老社區先后開建，這一階段，重要是重資產模式布局為主。
第三階段，從2024年起，險企布局養老社區加快，多家險企陸續在全國差異城市通過重資產和輕資產兩種方式參加。
21世紀經濟獲悉，從具體行運模式看，重資產行運重要是險企採用自有資金直接介入到養老地產的建設和運營過程中。比如泰康、國壽、太保、新華等險企采用了重資產模式，這種布局對險企的資金實力、運營才幹提出了極高的要求。
此中，泰康是養老地產布局的先行者，其戰略是醫養結合，重點布局北上廣等一線發達地域，運營模式參考美國BKD的連續調理社區模式(CCRC)，實現保險+醫養的生態閉環。截至現在，泰康之家養老社區已布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、西南、華中等區域的22個重點城市，可收容約55萬名老人，全國已有7家養老社區投入運營，已有近4500位泰康住民入住社區。
對比來看，輕資產以及輕重并舉的模式也日漸遭受險企青睞，這兩種模式下，險企較少介入到房地產的開闢和建設中，更多提供調理和運營支援。如，中國太平就采用了輕資產和重資產結合的方式，重資產打造了大型CCRC社區梧桐人家，現在為全國最大的單體項目；同時甄選市場上已建成運營的、符合尺度的優質第三方養老機構合作運營。而在輕資產模式方面，太平以打造客居社區為主，快速擴大養老社區蓋住面，現在太平樂享家旗下已有多個第三方養老社區項目。
此外，也有部門保險公司采用純輕資產的模式，輕資產行運欠債少，對照合適布局養老社區較晚的保險公司，比如光大永明+光大匯晨養老服務社區，太保+ORPEA模式，合世人壽的合眾優年自建社區+合作社區等。
從養老社區的整體定位上看，現在龍頭險企的養老社區整體上以高檔養老社區為主，除了提供日常的照護服務外，通常配套了一系列的娛樂休閑設備，知足老年人的社交、精神需求，同時部門社區還配備醫療機構等資本。
因此，險企在加大養老社區投入的同時，進一步加大了對養老產業鏈高下游的投資。比年來，險資在醫療、康健等養老產業鏈投入重金，重要目的在于打通產業鏈，進而大幅減低成本、提高效率。
從運營模式來看，內地險企的養老社區收入來歷包含有入門費、會員卡、月費和其他服務費用，并通過給予知足前提的保險客戶入住養老社區的資格、優先入住的權限和部門打折優惠的格式，來實現和保險業務的聯動。現在主流的險企已經形成了較為完善的盈利鏈條，圍繞養老年金+養老社區+配套支援，為客戶提供全生命周期的服務。
但客觀來說，由于我國險企養老社區仍處于初期階段，只租不售的監管要求也使險企養老社區的投資回報周期較長，現在大多數養老社區還處于運營賠本階段。
商務回報轉折點何時到來？
固然養總是當之無愧的朝陽行業，但現在對不少從業者來說，做養老不賺錢成為不得不面臨的現實。
以泰康為例，依據其2024年度教導，202線上棋牌遊戲平台4年泰康的醫療及養老社區運營收入3339億元，同比下降416%，而該年醫療及養老運營成本3397億元，同比增長501%，意味著還未能通過養老社區的運營實現盈利。但值得注意的是，泰康相關業務人士曾透露，現在交納保費進行列隊入住的大約有11萬人，依照200萬元的保費算計共計2200億元，可見社區運營與保險產品對接緊密階段，將會逐漸實現較大的收益。
泰康保險集團董事長陳東升此前曾多次公然發布對養老產業商務回報的觀點，他直言：大家覺得大康健很熱，可是大康健不太好賺錢，它需要積累，真正賺錢要5年至8年，是一個慢時光。與做快消品差異，比如飲料可以通過做廣告趕快提拔銷量，但醫療養老產業廣告做得越多，假如服務跟不上失敗的概率會更大。所以一定要全面的賦能、整合，而且要連續的提高技術才幹、服務才幹，最后形成強盛的口碑。
21世紀經濟報道采訪中獲悉，內地資產成本高、家庭欠富裕、老齡化水平不夠高、社會還未形成較高的養老社區認同程度，是現在養老社區項目盈利難的重要理由。
據天風證券研報解析，養老社區的項目成本由拿地成本、開闢成本、后期運營成本構成，在重資產模式發展下，初期拿地和開闢成本很高，后期運營成本中，調理人員工資、物業控制費用占重要部門，僅僅依附社區租金和服務費、一次性押金的投資收入，很難收回期初投資。但長期來看，跟著享受第一輪革新開放紅利的買入力較高人群逐漸進入養老年齡，加上住民支付才幹提高，中期可以實現運營層面的盈利。
天風證券在研報中指出，一個養老社區項目平均100到120畝，從開工到運營，周期一般在760天到770天左右，保險公司通常打造高品格的養老社區，平攤下來每套成本(一室一廳)是80-100萬左右，依據國際經驗，一個養老社區入住率假如能到達65%-70%，就可到達營運盈虧均衡。現在，泰康燕園(2024年開始營業)的獨立生活區入住率到達997%，有趣的棋牌遊戲申園(2024年開始營業)的入住率超90%，兩園均已實現運營盈利。
此外，保險公司但願可以通過養老社區促進保單銷售，保單對應的利差收入極度可觀，疊加養老社區的運營盈利，整體可以補救養老社區的投資支出。且依托保單銷售盈利，可以保證對養老社區的高質量投入，項目未來前景可觀。
不能否認的是，無論是輕資產還是重資產模式，內地現階段養老社區普遍面對著盈利難、入住率低等疑問，讓險企承受著質疑。
大家保險養老社區擔當人對21世紀經濟報道指出，養老本性上提供的是一種帶有棲身屬性的復雜服務，從國外養老產業的發展進程，內地近十年保險公司介入養老產業的實踐場合，以及相關監管政策的變化過程來看，當前輕重資產模式最大的區別，既不在所提供服務的品格上，也不在財務盈利性上，更不在資產是否可增值的爭論上，而是在現金流的可連續性上。內地經營優良的養老機構，其盈利才幹并不比國外同業差，也不比內地的保險公司，尤其是財險公司差。
他指出，真正束縛中國養老行業發展的，不在于盈利性(尤其是輕資產模式，國外養老產業利潤率同樣不高，但仍屬于優質資產，社會資源介入踴躍)，而在于社會介入資源投入的充足性和連續投入的容忍度。保險公司介入養老行業，并不能獲得特別高的回報率，而是其資金屬性與養老行業有更高的匹配度，與保險主業能夠形成更好的產業協同。所以無論是輕資產還是重資產，在資金充足性許可、資金屬性相匹配的條件下，都是可以選擇的路徑。
他對表示，新開業養老社區普遍都需要履歷入住率爬坡期，當入住率到達一定比例時，就能夠實現盈虧均衡和良性運轉，這和其他產業并無差異。真正差異的是，養老社區一旦住滿，會處于長期處于滿員狀態，較少出現入住率大幅升降的場合，盈利性相對穩健。
某養老社區財務人士對21世紀經濟報道指出，說養老社區不賺錢是單方面的，但投資養老社區絕不是暴利的賺錢，而是符合養老行業普遍紀律的收益率和回收期指標。比如參考美國養老項目主流投資商 REITs近十年投資養老地產，投資收益率在11%左右，此中運營收益率在6%左右，地產增值收益率5%左右。養老社區的商務回報體現需要一定的限期，可能比其他行業更長一些。
她進一步指出，對保險公司來說，投資養老社區短時間固然未必能夠快速盈利，但這符合險資源身的投資特性。此外從長期來看，保險公司通過資本整合，在提供服務和調理支援的同時，也提拔了客戶質量，增強了客戶粘性。
保險產品和養老業務存在脫節
險企布局養老，無論從保險業務自身的基因，還是從后續盈利模式的實現，通過養老社區促進保單銷售，保險與養老二者的互相轉化，是未來險企入局養老的主要目標。
但21世紀經濟報道在查訪巡訪北京多家險企養老社區后發明，現在養老社區在實際運營中，二者的轉化并不順暢，存在一定脫節，重要體目前兩個方面：
一是保險公司與養老社區的工作人員業務信息溝通不暢、存在壁壘，各方員工只致力于自身業務的兜售；二是保險公司在力求減少養老社區空置床位的場合下，銷售存在與相關保險產品脫節的場合。
泰康之家北京燕園是如今入住率最高的養老社區之一。燕園工作人員對21世紀經濟報道介紹，現在燕園的調理區已住滿，活力區入住率在85%左右，入住人數共1700多人，此中500多人為大學教授。但巡訪燕園時發明，社區的工作人員對社區對接的相關保險產品知之甚少，與泰康保險銷售的說辭、銷售主動性等相差甚遠。
21世紀經濟報道在巡訪新華家園北京蓮花池尊享公寓時，也遭遇了雷同場合，公寓工作人員在面臨相關保險產品的查問時表示，社區完全實行交費入住，與保險產品無關。
此外，不少養老社區存在入住率低的近況，查訪中發明，其銷售轉化的渠道也不順暢。部門險企養老社區的網頁查找難題，無法獲取預約方式，保險公司與客戶的聯系效率較低。
21世紀經濟報道在官網預約新華保險的新華家園免費參觀后，并沒有在網頁顯示的時間內接收溝通聯系電話。在之后撥打社區電話預約時，社區工作人員表示，該社區網頁后臺無人控制，官網預約參觀無效。
在大家保險養老社區的官網進行免費參觀預約申請后，網頁顯示48小時內將會回復，但直到三天后社區的工作人員才聯系，并表示預約人員信息由公司相關擔當人控制并發放給社區，社區在接收相關信息后才能進行客戶聯系。
不難發明，這些養老社區固然已建成，但或多或少曝光出各種運營疑問，也是陰礙其入住率的理由之一。對比社區運營相對成熟的龍頭險企中，對客戶的聯絡和維護工作效率相對較高，因此社區有不錯的入住率表現。
未來痛點或在醫療
針對現在養老社區的發展方位和老年人養老的痛點，多數觀點以為，其要點稀缺資本在醫療，而非生活服務。
但現在主流養老社區提供最多的是相對簡樸的生活服務。一位咨詢過多家養老機構的用戶對21世紀經濟報道表示，依照中國目前的養老大環境，一般人很少在生活事務上請求援助社區，由於缺少意圖，失能老人會直接去專門機構，康健老人更傾向于居家養老。不少養老驛站最受迎接的服務是助餐，由於比餐廳便宜，其他生活類服務加入者寥寥，所以這些養老驛站幾乎都是賠本的。
這說明對中國人養老來說，生活服務有吸引力的點還是代價。但醫療就不一樣了，醫療是真正的痛點和剛需，只有把養老和與醫療調理深度連結起來，才能真正辦理人民需求。而現在的社區醫療很難知足老人的需求，三甲醫院資本稀缺，養老機構假如有強盛的醫療才幹，才有了真正稀缺的競爭力。他增補道。
但要整合醫療資本，尤其是醫院，對保險公司來說整合難度、投入資金都是不小的挑戰。布局的較早的泰康，現在在全國布局了五家醫學中央，總安排醫療床位5000余張。不僅如此，泰康還擁有全國最大的口腔連鎖集團――泰康拜博口腔，并建設了病癒醫院、全科診所、大康健體驗中央等蓋住全生命周期的大康健生態體系。
其他布局養老社區的險企也在加碼醫療機構，中國人壽此前入主香港私家連鎖醫療機構健康醫療，還注資了淄博市中央醫院。中國平安也通過平安信托投資了北京慈銘康健體檢連鎖機構，并投資成立廣州宜康醫療投資控制有限公司等。新華保險投資成立了新華高超康健投資控制有限公司。
最近，平安和泰康對北大方正的爭奪，也體現了險企對醫療資本的期盼。一個欠債百億，年賠本10多億的北大醫療，對于多數收購方而言，可能是個巨坑，但對于保險公司而言，用保險+醫院實現聯盟康健模式，則是一個時機。尤其對平安來說，固然比年來對線上醫療的布局很快，但缺少線下醫療機構，醫療閉環無法形成。
對養老社區也是一樣，醫療資本和才幹的不同，或將成為未來中高檔養老社區競爭力的主要砝碼。
某險企相關業務人士對21世紀經濟報道表示，北大方正之后，市場能夠整合、收購的醫院資本越來越稀缺。縱觀整個大型綜合性醫院的買賣，在2024年就已跌至冰點，除了為完工國企醫院改制任務而進四支刀基礎教學行的并購案，資源市場上幾乎難覓綜合性醫院并購案例。未來險企保險+養老+醫療的商務化全產業鏈布局，恐怕也將有掣肘。
高門票下，有需求但沒市場？
一方面是老齡化加快，養老焦急日益凸顯，養老機構如雨后春筍層出不窮；另一方面卻是多數養老機構空置率高企，多人棋牌遊戲無人買單入駐。癥結何在？
北京大學人口研究所教授喬曉春在2024年發布的論文《養老產業為何隆運不起來？》中指出，依據對北京市養老機構的普查，只有13%的戶籍老年人住在養老機構，此中半自理和完全不能自理，或需要別人照護的老年人有273萬人，而北京市實際需要照護的老人有528萬人，差距巨大。
這一差距并非由床位不足導致。據查訪，北京近20%的養老機構入住率不到20%，50%的機構入住率不到50%。真正一床難求的只有49家養老機構，占全部有效養老機構的10%左右。
在喬曉春看來，需和解市場的巨大差距，是由於大多數老年人支付不起豪情的機構養老費用。據查訪，養老社區每月至少破費3000元，最多要破費1萬多元，且616%的養老機構會收取押金；而北京市老年人月平均養老金收入為3456元，這個收入程度顯然很難支撐入住養老院的費用。
對險企養老社區來說，這一需求與市場不匹配的狀況亦存在。險企打造的養老社區多定位高檔，固然保障相對全面、環境暢快，但門檻較高。如泰康的養老社區保費門檻在200萬元，少量門檻較低的險企如恒大人壽門檻也在50-100萬。還有更高者，如平安人壽近日發表的高檔養老品牌臻頤年，及首個高檔產品線將落地深圳的高檔養老社區頤年城，對客戶保費或資產控制規模的門檻為1000萬元，目標客戶直指高凈值人群。
在21世紀經濟報道與多位有養老需求的用戶溝通后發明，門檻豪情是限制不少用戶選擇險企養老社區的直接理由。
一位險企養老社區相關業務人士表示，險企布局養老社區本身針對的是中高凈值客戶，就現在而言，對于養老需求的急迫性、大多數平凡消費者的消費才幹、對機構養老的認可度，都將在短期內限制險企養老社區的入住率。但就這一客群來說，比年我國新財富階級的快速增加，令險企越來越看好這一布局的未來前景。
上述人士看來，這并非保險機構養老本身嫌貧愛富，而是9073我國養老頂層設計下，占比3%機構養老本身就注定不會成為全社會養老的主流，中高凈值人群某種水平上與這個設計是吻合的。對于更普遍的居家養老、社區養老，保險機構更多應該發揮的是保障性能，和科技、醫療才幹上的賦能，以提供差異視角的辦理方案。
