7月20日，深圳市星河商用置地股份有限公司(下稱星河商置)向港交所建議了二次IPO沖刺，其上市平臺名稱繼續沿用了星盛商務控制股份有限公司。
這是深圳老牌地產星河集團董事長黃楚龍控股的一家物業，該物業在2024年新三板上市后，履歷了摘牌，本年1月份遞表后失敗，目前堅持上市的星河商置開始二次上市。
在資源市場，商置及物業板塊的上市、發展及未來，與其母集團經營發展密不可分。顯然，在深圳人眼中，以COCO Park系列出名的星河商置很大水平上典型了星河集團的形象與特點。
二次打包上市
星河集團是一家有著32年發展歷史的深圳老牌房企，業務涉及地產、金融、產業、置業、物業等五大板塊，實控人為黃楚龍。星河集團的物業板塊為智善生活(836397OC)已在新三板上市。
星河分拆物業上市始于2024年，彼年星河的兩子，一個是上述物業板塊的星河至善生活，另有一個是黃楚龍實際控股的星河商置。
自2024年7月從新三板摘牌后，黃楚龍把星河商置上市的方位轉向港交所。本年1月份，在新冠疫情肆虐之際，星河商置向港交所邁出了上市的第一步——遞交招股書，半年時間過去，陪伴著招股書的失效，星河商置開始二度遞表。
7月20日，星河商置向港交所遞交二次招股書，即在首次招股書的根基上，更新了經營數據及面對的一些新場合，整體變化不大。
從最新的業績根本面來看，星河商置的規模在行業內尚屬小型，近八成收入重要來歷于星河集團及旗下物業星河至善生活，招股書顯示，2024-2024年間，星河商置實現收入278億元、329億元、387億元；2024年前四個月實現收入136億元，較去年同期的12贏家娛樂城app教學4億元所上漲，整體規模從伴同比擬偏小。
2024-2024年間，星河商置整體毛利率差別為499%、517%、518%；截至2024年4月30日，毛利率程度上升至602%，凈利潤率也到達329%。
關于上市的方法及其公司未來發展，《投資者網》聯系了星河集團品牌部及星河商置上市部分相關工作人員，對方表示：現在以統一公告內容為準。其他不便回復。
星河商置的經營模式重要側重贏家娛樂城app外掛于商務控制服務方面：為商務項目提供經營控制服務、控制輸出服務、聯營服務，公司主打輕資產運營路線，名下沒有自持的物業。
現在星河商置旗下有五大品牌提供商務運營服務，包含有城市型購物中央COCOPark、區域型購物中央COCOCity及iCO、社區型購物中央COCOGarden以及高端家居布置購物中央第三空間。
以星河購物中央COCOPark為例，深圳福田星河COCOPark是公司的標桿項目，也是星河商置運營購物中央的一個出發點。自2024年開業起，因地處深圳福田中心CBD的要點地段、及帶有中國首個公園情景式購物中央的光環，星河COCOPark長年來日客流量超2萬人。
正是基于星河COCOPark勝利的運營經驗，星河商置開始把這一商務模式向外輸出及進行多地復制。現在其品牌項目普及深圳、廣州、惠州、常州、普寧、鄂爾多斯、恩施等多地。
招股書顯示，截至2024年4月30日，公司業務擴展至中國17城，控制商務項目合共45個，此中25個位于大灣區(16個位于深圳)、8個位于長三角地域、5個位于華中地域及7個位于其他地域。
據悉，未來五年，星河商置策劃將以珠三角、長三角為要點，布局經濟發展優良的二、三線城市，實現輸出商務服務項目 30 個以上，運營面積過份 200 萬平方米。
不過，星河商置控制運營的項目資本重要還是來歷于星河集團，依賴其獲得的收入占比超八成，這意味著現在來自第三方的業務及收入占比仍很小。同時，從現在大多數項目聚集深圳的態勢來看，跟著星河商置多地拓展，其未來收入是否可連續？星河商置將綜合商務項目進行多地復制是否能造出多個深圳COCOPark？這都是市場存疑之處。
從市場場合解析，星河商置品牌模式的外拓之路并不順利，但基于深圳COCO Park的勝利經驗，星河商置仍在積極外拓。
500億預備投向哪里
星河商置背后的黃楚龍，是位傳奇人物，他花了41年時間締造了自己的千億帝國。
2024胡潤百富榜上，現年60歲的星贏家娛樂城註冊程序河集團創始人兼董事長黃楚龍以身家300億位居榜單第100位。本年3月20日，黃楚龍以390億元財富躋身《2024胡潤環球房地產富豪榜》第40位。
1989年，黃楚龍從政府去職，向商界轉型。1998年，星河三明珠系列產品——星河明居、星河雅居和星河華居獲業界認可，2024年黃楚龍拿下了深圳東山珍珠島改組項目，次年黃楚龍又收購深圳中央區福田星河COCO Park地塊，該地塊位于深圳CBD購物公園及會展中央區域，一時被外界矚目。
32年，布局29座城，開闢面積累計超5000萬平方米，土地儲備面積逾3300萬平方米，總資產超千億，星河集團的業務版圖重要位于珠三角、長三角以及京津冀地域。
但對標房地產行業有的企業，星河集團的要點地產業務可謂長年來止步不前。
以早年和星河一同在深圳長大的高超集團為例，據克而瑞2024年中國百強房企榜單顯示，2024年星河集團以2625億的銷售額位列榜單第84位，而高超集團則以6672億銷售額位列第43位，規模差距連續不斷拉大。同時，較星河晚起步的深圳房企佳兆業集團，2024年以全口徑突破千億的銷售業績位居榜單第29位，相較于同齡或晚輩，星河集團已明顯落伍。
意識到這一點的星河集團，近兩年開始將注意力往產業園區方位聚焦，如布局產業園區的人工智能項目。2024年以來，星河集團公佈擬擲500億元重金在惠州、東莞兩地投資產業園區。
星河集團官網披露，本年4月30日，星河(惠州)人工智能產業園奠基儀式在惠州仲愷高新區隆重舉行。作為惠州市七大千億級工業園區之一廣東(仲愷)人工智能產業園起步區的主要組成部門，星河(惠州)人工智能產業園位于廣東(仲愷)人工智能產業園青春片區，項目總投資超200億元，總安排占地面積超140萬平方米；5月29日，總投資超300億元，星河將在東莞黃江鎮打造人工智能小鎮。
由此來看，總金額過份500億元，以主打人工智能為名的產業地產或將是星河集團急于翻身的關鍵。不過，要想做好產業地產的難度顯然要比做房屋與COCO Park要大得多。
據《投資者網》查閱，現在房企向產業地產方位轉型贏家娛樂城優惠信息者眾多，前30強房企中有近一半均有涉足產業地產，這意味該市場競爭者眾多，且該領域現在已有華夏幸福、張江高科、聯東集團贏家娛樂城免費註冊、上海臨港、億達中國、中電光谷等技術企業。
廣州著名房地產專家韓世同向《投資者網》表示：產業地產真正做勝利的企業很少，目前許多房企紛飛涉足該領域，在我看來，也許是新一輪的掛‘羊頭’賣‘狗肉’，也便是打著做產業的幌子，繼續賣地。
在韓世同看來，新進入的房企，在產業地產方面仍具備優勢，但由于產業地產前期投入時間長、消耗資金大，許多房企做起來很難，即便做起來了，開始多地‘復制’的時候也不一定能勝利，該領域門檻高、差異城市的產業根基、人才、專業及政策差異，因此，城市的不同性決意其很難尺度化，甚至去多地擴張。
簡而言之，錯過了中國房地產高速發展的房屋與商務地產年月，眼下拿出數百億重金投向產業地產的方法與思路，不管是星河集團，還是正在謀求上市的星河商置，其面對的挑戰與市場形勢都反常劇烈。
