REITs誕生于美國，現在美國也是REITs規模最大的國家。截至2024年底，依據NAREIT的數據，美國公然買賣的權益REITs總市值達124萬億美元，占環球公然買賣REITs規模的60%以上。就亞洲市場而言，日本的REITs規模最大，總市值約1513億美元。從海外經驗來看，投資公募REITs有望獲得較股票更高的長期回報。
借鑒境外經驗
REITs的定價依照其生命周期階段分為發行前的估值定價、發行上市定價和行運時期股東持有人的定價。從重要海外市場(包含有美國、英國、德國、日本、新加坡、中國香港)來看，不論是公司制為主還是信托制為主的市場，監管機構對REITs的監管思路均是依照發行股票IPO上市的公司來監管的，在發行定價上均與當地市場的股票IPO適用同樣的定價條例。
對于公司制為主的國家，REITs份額同等于上市公司股份，股東投資人持有上市買賣的REITs份額依照REITs的收盤價估值；對于采用信托制的國家或地域，從部門公募基金的召募說明書來看，投資上市買賣的REITs同樣是采用REITs的收盤價進行老虎機台技術估值。而市場給出的定價是否能夠大于賬面價值，即PB(平均市凈率)是否能夠大于1在差異的市場、差異的項目上有所差異。以新加坡買賣所上市的REITs為例，44個REITs中，29個的PB大于或等于1，占比為66%。
現金流量折現法為主
我國公募REITs已箭在弦上，市場關講究點也逐步從項目篩選轉向資產定價疑問。相對經營方式對照復雜的其他行業來說，根基設備類資產的估值想法對照直接透徹，重要參考現金流折現的想法。依據現在監管要求，控制人需在召募說明書以及未來的年度教導中對根基設備項目進行評估并充分說明估值的原因。由于REITs依附根基資產的運營收益向投資者進行不亂分紅，收益法也是最符合REITs邏輯的想法。筆者以為，根基資產的估值可作為投資者對REITs定價的錨。此外，依據《公然募集根基設備老虎機賠率數據證券投資基金運營操縱指引(試行)(征求意見稿)》，應當將收益法中現金流量折現法作為重要的評估想法，由此看公募REITs定價的錨重要是基于未來現老虎機獎金攻略金流和折現率確認的資產評估價值。
實際投資過程中，技術的機構投資人一般會自己創建模子，要點參數為未來現金流的預計和折現率的選擇，現金流的預計重要參考基金控制人提供的信息形成對根基設備的根本判定，折現率的選擇是投資人對資產價值評估的重要輸入變量。針對特許經營權類資產和產業地產類資產的估值邏輯截然差異，基金控制人的現金流輸入變量的精確性、合乎邏輯性是察訪的重點。具體看，特許經營權類現金流重點評估政府定價、收費政策、GDP增速、區位安排變動等的合乎邏輯性，產業地產類現金流則重點評估出租率、收繳率、租金定價、競爭性資產等變量。折現率的選擇或收益率的要求依賴于各機構投資人的主觀判定，依據市場場合合乎邏輯預計，一般采用加權平均資源成本WACC，也有機構投資人的收益率算計是參考雷同資產的派息率+流動性折溢價+增長率-管理權喪失，再綜合考慮派息率等指標。此外也可依據資產的特征，參照其同類型資產的估值想法進行檢修，或採用可比上市公司相對估值法如市凈率、市盈率角子老虎機下載推薦等作為估值參考。
投資人在進行網下詢價，二級市場買賣的過程中，除了重點察訪根基設備項目的經營質量、經營不亂性以外，還可能會結合其他因素進行估值調換。具體包含有是否知足政策要求、信用穩健、內部管理制度健全，具有連續經營才幹；根基設備REITs基金控制人的真實底層資產運營控制才幹，防范投后風險；公募REI老虎機遊戲教學Ts基金控制人禮聘的中介服務機構的服務才幹，第三方控制機構的控制才幹，控制人和底層資產的關聯關系等。
根基設備REITs兼具了高派息率和抗通脹的特點，尤其在理財凈值化底細下，公募REITs或將是住民積蓄的優良替代產品：REITs試點資產為具備不亂現金流的根基設備項目，在90%收益分配政策下保證了REITs的高派息率特征；資產的表現與國家或地域的經濟增長動能高度相關，具備一定的抗通脹屬性。通過優良的定價、買賣制度支援，加大市場投資者培育力度等舉措將推動根基設備REITs市場快速發展。
